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五羊到德顺，大客只要四个小时，出了德顺的长途站，这边早有几辆车在外边等着来接他们，他们提前知会过杨玉强，不过看着杨玉强安排的那几辆车，刘洵无语的叹了口气，这卖相，也着实太差了点吧，像是刚从工地里刨出来的。

这边杨玉强也一身农民相的迎过来，满脸笑容的过来打招呼，不过见众人的目光都集中在他身后那破烂车上，他也只是不好意思的笑了笑倒没有多说什么，几人热切的打过招呼后，周培东又介绍了单秀玲和高卫。

刘洵站在一边默默的观察着这个十几年后有可能手握千亿财富的男人，不过这时候的杨玉强，身上着实看不出什么让人心折的东西。

杨玉强的身量颇高，看起来足有一米九的摸样，站在一起比周培东足足高了半个头，年龄应该比周培东稍微小一些，三十出头的摸样，皮肤黝黑，身材偏瘦，十足的农民相，和其他的包工头没有什么区别，身上的西装很不合体，看起来似乎大了一码的摸样，质量自然也称不上上乘，估摸着应该是临时在街上买的。头发也有些杂乱，胡子倒是挂干净了，眉宇间的憔悴和疲劳却是无法掩饰。

这是刘洵第一次见到杨玉强，不是那种老实巴交的地地道道的农民，身上透着股说不出来的精明和圆滑，不过他现在这副摸样，实难让人想象后世拥有的成就，此刻的他，充其量不过是个包工头罢了，而且是一个看起来即将破产的包工头，虽然说这个包工头有些魄力和小聪明，不过和另外一个时空，在地产界指点江山的地产大鳄实在扯不上联系。

杨玉强过来的三辆车，两辆看起来便是那种常在工地跑，卖相很不好的破桑塔纳，另外一辆是面包车。

刘洵和周培东、连浩天三个人跟着杨玉强坐上了第一辆车，高卫、高齐和单秀玲坐第二辆，剩下的随行人员都挤面包车。

“这位小兄弟是？”

杨玉强微微有些诧异的看着和他上了第一辆车的刘洵，在他看来，无论是高卫还是单秀玲坐第一辆车才合理，刘洵这个少年人挤上了，让他想不诧异都不行，刚刚的时候只以为刘洵和高齐一样都是跟着出来长见识的，周培东没有刻意介绍他也便没有去问，不过现在看来明显不是这个样子啊。

“这是我外甥，刘洵。”周培东打了个哈哈应付过去，也没有多说什么，杨玉强虽有满腔疑问，也不好多问。

车子一走开，杨玉强便扯开了话痨子。

“周哥，不瞒你，兄弟我最近出镜着实不怎么样，你瞅瞅这车就知道了，你也看得出来，这可不是我老杨故意怠慢你们这些贵客，实在是，唉。”

杨玉强说着叹息一声，说起碧桂苑的事情来。

刘洵他们也这才知道，感情碧桂苑现在已经到了举步维艰的地步了，首期建成的别墅滞销，资金无法回笼，建筑商、建材商和银行那边却都催的很紧，碧桂苑的资金链，现在已经濒临崩溃的边缘了，全靠贷款撑着，杨玉强他们几个包工头，原本用来撑门面的两辆车也折价给了建筑商来抵账，不过银行现在也三天两头催的急。

这些东西是瞒不过去的，周培东他们要是真的有心接受碧桂苑，自然会了解这些东西，所以杨玉强倒不妨放在明面上来说事儿。

“也不瞒周哥，碧桂苑现在虽然撑的艰难，不过我总是觉得只要撑过这段时间，总会有起色的，我对这个项目很有信心，对内地房产热也有信心，要不当初也不会舍了全部的身价投到这上边。嘿，不过天意弄人啊，现在，其他几个合伙人一听你们有意接盘就不跳仗起来，搞的我也有意脱手了，他们几个已经准备近期抽资金到海南发展了，他们要是抽了资金，我一家就更加撑不下去了。不过眼瞅着海南那边越来越火爆，不进去捞两把我也实在不甘心，总守在这穷乡僻壤，实在没什么意思，倒是不知道你和连老弟的意思是……”

“呵呵，我们这次主要是过来看看，先看看，看看再说，浩天对碧桂苑没啥兴趣，倒是对你在碧江和桂山拿下的那大片的土地有兴趣，之前就和你说过这件事，你也是知道的，这次也是被我鼓捣过来的，先看看。”

周培东这时候自然不会实打实的说，七分真三分假，总不会让别人先看到他们的底牌和目的，现在的情况是杨玉强急着出手，他们对于是否接盘却还没有定下来，所以着急的是杨玉强一方，能撩拨的他们越是心急，他们在谈判中占据的主动地位自然越好。

中午的时候在德顺最大的酒店里边给他们接风，除了杨玉强之外，另外的四个合伙人都过来了，清一色的包工头，清一色的愁眉不展。

国人历来喜欢在酒桌上说事儿，几杯酒下肚事情便谈成了，这几人杯来盏往的都在相互试探着，不过那几个包工头，一看和杨玉强便不是一个水准，无论是说话还是待人接物又或是察言观色，都比杨玉强逊了好几筹。

刘洵没有上主桌，也没有喝酒，而是坐在边上看着周培东和杨玉强以及连浩天三人的表演，高卫在酒桌上也不活跃，闷葫芦一个，商业上边的事，倒确实是完全由连浩天出马，他几乎不管事。

倒是单秀玲的表现让刘洵眼睛一亮，这个在自己面前表现出足够求知欲的害怕老鼠的女强人，这会儿在酒桌上才终于亮出了她女强人的本色，对各种应酬试探，回应皆是绝妙无比，看起来便是在商场打拼多年的厉害角色，一个包工头色迷迷的瞄了两眼便被不动声色的挤兑了几句，还不得不喝了三杯酒赔罪，让刘洵直喝彩。

秀玲姐，绝对的强人啊，和那天晚上的柔弱表现，迥然不同。

倒是结账的时候刘洵还有所发现，他发现，碧桂苑的处境，果真不是很妙。

在德顺兴建四千套别墅的大项目，在德顺肯定不是无名之辈，可是碧桂苑的老板在这儿吃饭居然不能签帐而是现金结账，可见处境果真不怎么样啊，连这样的酒店都不买账了，刘洵现在倒是有些奇怪，另外一个时空的杨玉强到底是如何解决了碧桂苑此刻的资金问题，虽然后来通过教育地产兴建国际贵族学校而解决了滞销问题，不过眼下的资金问题却不是那么容易解决的。

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第一百零四章宏伟蓝图（二更求月票）

酒桌上没有从周培东这儿得到肯定的答复，几个包工头便有些抑制不住的失望，他们最近因为碧桂苑的事情都急得上火，继续抽出资金到海南去捞金，不过他们的几次试探都被单秀玲不着痕迹的应付过去，说的都是模棱两可的话，就是不给肯定的答复，搞的那些人心痒难耐，刘洵倒是看出来，单秀玲是在刻意给这些人施加心理压力呢，就看谁先沉不住气，显然，双方还没交手，那些个包工头便沉不住气了。

下午的时候几个包工头都暗示了愿意把碧桂苑打包出手的愿望之后便各自离开了，只留下杨玉强陪着他们一块到碧桂苑观察。

快到碧桂苑的时候都下了车步行观察，杨玉强带着周培东和连浩天走在最前边，中间隔着高卫和高齐，刘洵和单秀玲却是走在最后。

“好风景啊，倒是怪不得连哥之前会看上这里，若是我之前见到，肯定也有揽入怀中的想法。”

隔着不远的高卫差点一个跟头栽倒，老佛爷啊，您老人家看到没看便给大家描述出一幅宏伟蓝图来，然后把大伙从京城忽悠到德顺，甚至连接盘碧桂苑都定下了基调，差不多算是板上钉钉的事情了，结果感情您老人家之前对此地一点都不了解啊。

刘洵可不管高卫心中怎么想，他一边走一边观察，倒是颇为感慨，单秀玲也是一脸迷醉的神色。

“桂山确实是好地方，碧江的景色也不错，咱们现在的这里，东靠青山绵绵的桂山，西临清澈粼粼的碧江，两河四岸，规模庞大，气势壮观，可谓这这边最有灵气的地段了。杨玉强这个包工头的眼光倒是不错，能在碧江和桂山的交界处圈下这么一大片的土地来，这魄力也不是一般的大，倒是个人物。”单秀玲评论了一句。

刘洵呵呵笑了笑，“杨玉强的眼光确实不错，他圈下的这片地，颇有点占山为王的意思，也不知道他哪儿来的魄力。”

刘洵说着拿过地图摊开，“你看，咱们现在所处的位置，恰好是五羊市和德顺的重要交界点，这儿横跨五羊番禺与顺德两地，着实是个好地方。而且我们仔细看看周围的城市分布就会发现，现在的碧桂苑，其实正处在周围城市群的包围之中，这点对于修建高档别墅来说可谓是大好，地理位置得天独厚相当的优越，恰好是是连接五羊和佛山都市圈商业长廊地带的大型成熟生活社区。”

刘洵说的这些东西单秀玲事先自然也下过很大的功夫去了解，多少能做到心中有数，能理解这个地方的商业价值，倒不想刘洵对这种种，只是观察过后便随口道来，只能让单秀玲惊叹刘洵的商业眼光。

“杨玉强他们有一点其实做的极为的不到位，就是这条德顺到碧桂苑的路没有下功夫，大钱都花了，反倒在小钱上边吝啬起来，这条路若是我们接手，必须重新修，而且要高标准的修，不仅要拓宽路面，而且从碧桂苑到德顺，整条路都要铺设路灯，不必在意成本，只要别墅销售出去，这些都是可以值得投资的。”

刘洵随意走着，也开始按照自己的眼光来点评碧桂苑的项目。

单秀玲倒不知道是出于对刘洵的钦佩还是职业的谨慎，随身拿出笔和工作笔记随时随地的做着记录，不过她这副摸样却让无意中看到的杨玉强心中一凛，莫非这个少年才是正主？要不如何来理解单秀玲的做法？而且连浩天和周培东模棱两可的话，让他越发的确定，他们不是主事人，这个看上去一脸随意的少年人才是。

刘洵一路随意的指点，等到到了碧桂苑的时候，单秀玲已经记下了满满的一页纸，上边都是刘洵一路发表的看法，外加这女强人毫不掩饰的钦佩。

到了碧桂苑之后，别墅群很大，几个人便上了预备的楼巴上走马观花的看起来，一直看了有两个多小时才结束。

支开了杨玉强之后，刘洵站在别墅群外远眺着碧江，心中豪情大增，连浩天和高卫几个人也聚集在了一起开始议论，

“二舅，你和连哥、卫哥感觉如何？认为我之前的话，有没有可能实现？”

周培东和连浩天笑了笑没有说话，倒是能看得出都有些意动的摸样，碧桂苑给他们的感觉确实很不错，无论是周边的碧江和桂山的环境，还是被诸多城市环绕的地理位置，都能让人满意，碧桂苑内建成的1500栋联体别墅也很不错，周培东之前便了解过这些别墅的详情，主力户型从150平方到285平方不等，若是按照刘洵之前的描述，运作得当的话，可不仅仅是大赚一笔那么简单。

不过这种事情哪是看看便可以简单决定的，动辄便是上千万的投资，他们也需要专业的团队来肯定，所以暂时倒不用急着下决心，还要等专业的团队做出专业的判断。

不过他们几个倒是对单秀玲刚刚记录的刘洵的话比较感兴趣，三个人相互传阅着单秀玲的工作笔记，也不时交流两句，高齐也凑过去看热闹，四人时不时的频频点头。

刘洵也不搭理他们，自顾自的开始对单秀玲阐述自己的想法。

“大型综合别墅区的建设，我们不能仅仅当成住房建设来对待，要让碧桂苑出彩，要吸引富人把这儿当做他们的乐苑，我看我们现在就可以提出一个口号来，比如，我们可以打出口号，把碧桂苑叫做五星级的家。”

“五星级的家？”除了单秀玲之外，连浩天几个人都是满脸诧异，他们可一直注意着刘洵这边，一听刘洵口中冒出来的名词便惊讶起来，只是不知道这住宅怎么就和五星级扯上关系了。

“碧桂苑现在名声不显的，如何能吸引到富户的目光？我看我们的广告语完全可以这样写，比如‘给你一个五星级的家’，至于这个五星级的家如何来造，我们既然准备开教育地产的先河，那么为何不构建一个集成五星级会所、五星级酒店、社区学校、五星级社区生活外加住宅在内的别墅群？这些元素都加起来，称为五星级的家也不为过吧？关键是要打出碧桂苑的名气，要知道，富人买别墅，他们需要的可不仅仅是居住的那栋房子，他们需要精致的生活，需要层次更高的享受，显然，五星级的会所和酒店可以为他们提供这样的享受。”

趁着周培东和连浩天都在沉思的时候，刘洵继续爆料，“我说的这种模式，如果在碧桂苑上获得成功的话，我们完全可以遍地开花的复制下去，然后便能够打造出碧桂苑的‘星级酒店体系’和‘全国第一家民办教育连锁体系’，当然，这肯定是一个长期而好大的品牌塑造过程，我们现在，还是要解决掉碧桂苑眼下的问题。”

连浩天皱着眉头微微想了想，他现在对刘洵天马行空的想法是越来越佩服，这种人，天生便是满世界来捞钱的，微微感慨了一声。

“其实之前在昌平市听你描述的时候，我和东哥便已经意动了，这会儿看过碧桂苑，再结合你之前的各种建议和奇思妙想，我现在对解决掉碧桂苑滞销的问题已经没有了疑惑，单单一个教育地产的模式，在我看来就足以打破碧桂苑滞销的僵局，一间顶级的贵族学校能够吸引富豪到穷乡僻壤购房定局，这个在我看来是毋庸置疑的，也相信我们可以成功，东哥，你说是呢？”

周培东也笑了笑，“小四，你之前确实打动了二舅和浩天这小子，我们对于接盘碧桂苑没有多大分歧，教育地产的模式也相当的认同，这点浩天比我更有话语权。当然，具体还需要浩天在北京的专业团队过来考察，只凭我们几个也无法成事，不过小四，刚刚你说的这种模式，能不能说的再具体些？这不仅仅是教育地产，我看可以叫做酒店地产，星级地产，教育地产的集合体了。”

周培东说着微微笑了笑，见刘洵准备开口便露出认真倾听的神色，单秀玲也拿出来纸笔，连浩天和高卫更是一脸的神往。

说实话，刘洵刚刚那一番话，确实激起了几个人心中的豪情，无论是开拓教育地产的先河，还是构建“五星级会所＋社区学校＋五星级社区生活＋住宅”“五星级的家”这样的奇思妙想，又或是再到之后的打造出碧桂苑的‘星级酒店体系’和‘全国第一家民办教育连锁体系’，这些东西对于一个有野心的商人来说，都有着莫大的震撼力和诱惑力，他们也是此刻才看到，刘泽在碧桂苑上边到底有多大的野心也魄力，他们之前的想法，着实有些小家子气了，和刘洵比起来，简直连提鞋都不配。

刘洵微微笑了笑，心中暗道，老杨，我可要对不起你了，既然盗版了第一次，自然便要有第二次和第三次，于是便细细的给几个人开始说道自己脑海中的碧桂苑的形象。

除了盗版了另外一个时空的碧桂苑的创意之外，刘洵还融合了其他的不少有见地的元素，连浩天几个人在那儿听着，越听精神越是亢奋，恨不得现在就看到碧桂苑的成功，看到遍地开花的碧桂苑构建出一个覆盖全国的连锁体系。

对于开创业内先河这种魄力无限的举动，无论是周培东还是连浩天都有着无限的向往，显然，刘洵给他们描绘出一个宏伟的蓝图来。

第一百零五章资金问题（三更求订阅）

“在此处的碧桂苑成功之后，我们完全可以在这儿另外开发二期工程，三期工程，在德顺碧桂苑的基础上，我们可以开发碧桂花苑、碧桂豪苑，我们甚至可以考虑开发碧江和桂山作为旅游景点来开发，然后开发碧桂苑度假村，开发碧桂东苑、碧桂西苑，我们的产品也可以不仅仅限于联体别墅，还可以涉及到花园洋房、独立别墅、临江高层等等。”

连浩天和高卫早已经沉浸在刘洵的描述之中，刘洵的话，对他们来说无疑充满了诱惑力，那副宏伟的蓝图，现在已经充斥与他们的胸间，仿佛已经历历在目，倒是单秀玲先从刘洵画下的大饼中清醒过来。

“洵少，我必须承认你刚刚的描述很有前景，很有诱惑力，但是我们是不是应该先考虑一下资金的问题？现在碧桂苑的滞销问题还没有解决，我们按照预定的方式解决滞销问题需要一大笔的资金投入，包括重新建路、建学校等等，而且引入国外的物业管理公司也是一笔不小的额外支出，我们还要考虑到银行的贷款，考虑到建材商和建筑商的账款，以及接盘碧桂苑需要对杨玉强等人支付的钱，我想问的是，我们现在有多少可供操纵的资金？洵少刚才描述的这些，我看没有一亿两亿的资金打底怕是不够吧？”

刘洵倒是没尴尬，“秀玲姐这么快就发现问题了，没错，这个确实是需要大笔资金的投入的，不说别的，单单一个五星级的宾馆就需要动用海量的资金，这对于现在的我们来说，确实很困难，但是不用忘记，这是一个持续投入的问题，现在碧桂苑已经建成了1500栋别墅，这些别墅群已经成型，暂时不需要如此大的投入，我们刚刚谈到的那些元素，我们可以加入到第二期和第三期的工程中。现在，我们只要需要解决了目前的滞销问题，那么一切的资金问题便都不是问题了，路要一步步的走嘛，我也没用奢望一口气吃成一个大胖子。”

刘洵自然知道他刚刚描述出来的那个宏伟蓝图到底需要多大的资金量来支持，不说别的，单单一个五星级的酒店便能够榨干了他们几个。

一般来说，根据国际酒店业的一般标准，五星级酒店的投资成本，换算为每间客房为单位来计算，在15万到20万美元之间；四星级酒店的投资成本，在10万到14万美元之间；三星级酒店的投资成本，在5万到8万美元之间。

按照这样来计算，投资一个五星级酒店的额度，或许要好几亿才够打底，而且，事实上，国内建造的不同星级的酒店，投资成本都大大超出国际行业标准。就以刘洵了解的来说，在沿海发达城市，五星级酒店的投资成本，换算成每间客房为单位来计算，是在20万到30万美元之间；四星级酒店的投资成本，在18万到25万美元之间；三星级酒店的投资成本，在7万到10万美元之间。

按酒店的档次进行两者相比，国内目前的投资成本平均水平，要比国际标准高出30％到40％。

当然，刘洵记得的这组数据是十多年后的，不过即便是以现在的物价水准来说，五星级酒店的造价标准，至少也需要数千万人民币，对于现在的他们来说，依然会造成强大的资金压力。

当然，这种数额的投资，资金的结构往往是多元的，以碧桂苑现在的等级，倒是还不需要去考虑这些问题，别墅群内的酒店，刘洵也没有打着盈利的想法，倒是为了提高别墅的档次的。

刘洵想着这些东西，脑子里边的想法越来越全面，扭头见大家似乎都有意无意的盯着他，刘洵面带微笑对连浩天和周培东摊了摊手，“暂时我要说的就这么多了，二舅，你和连哥、卫哥合计合计，看看我们到底要不要联手接手碧桂苑？”

刘洵刚刚说完连浩天便一拍大腿，“接，为何不接，就冲着你小子刚刚描述的这么宏大的前景我也要接下来，这人生在世，能得几回搏，嘿，哪怕是失败了，也要败的轰轰烈烈的，不过我对你小子有信心，有你这颗脑瓜子在，不怕碧桂苑失败了，周哥，高卫，你们两个怎么看？”

周培东和高卫也脸色稍微有些激动的点了点头，对于接盘碧桂苑，他们没有任何疑问，他们两个早就被刘洵的那番描述给打动了，不得不说，这小子说话的煽动性还是很强的，便是单秀玲也没有什么疑问，除了资金问题，当然，对于刘洵如何解决掉资金问题，单秀玲也很好奇，她可不认为刘洵事先会没有想到这些东西便把他们都忽悠到德顺来。

“既然我们内部没有疑问，都认可了接手碧桂苑的事情，那边开始谈一些实质性的问题吧。”

刘洵说着稍微顿了顿，“首先我们要考虑的便是秀玲姐说的资金问题了，我自己就是那一千六百万，二舅，你和连哥、卫哥三个人能动用的资金有多少？虽然连哥公司的专业团队还没有过来，但是我们大致也能对碧桂苑接盘需要动用的资金做一个估计，二舅，就属你了解的最多了，你给我们大致估计下。”

周培东点了点头，从旁边的助手手上拿过一叠资料，“我和浩天手头能动用的资金，不见得比你的更多，对于接盘碧桂苑是肯定不够的。碧桂苑那边，其实现在主要的问题还是银行贷款、建筑款和建材款，这三个是大头，碧桂苑到现在已经有数千万的外债，而且杨玉强和另外四个包工头也有很大的投入，包括圈地以及初期投入。我做了个大致的计算，杨玉强几个人，包括圈地以及完成碧桂苑的一期工程在内，总投入接近于一亿，我们要接盘的话，大致要付出的代价也接近于这是数字，甚至还要溢价一些。”

刘洵点点头，“二舅的估计和我差不多，碧桂苑的这1200栋别墅外加周边的配套设备以及圈地等等计算在内，总投资应该在八千万到一亿之间，我们接盘后的后续工作，包括引进学校及国外的物业管理公司，以及公路等其他的配套设备，还需要投入两千万左右甚至更多的资金，显然，我们现在没有这么多的资金，我们满打满算也就三千万，可不够这么挥霍的。当然，如果我们来接盘的话，在我看来，暂时来说我们是不用承担这么大的资金压力的。”

这个年代盛行福利分房制度，商品房市场很小，别墅的市场就更小了，房价也没有后世那么恐怖，像现在，碧桂苑主力户型从150平方到285平方，售价大都不超过一平方800元，投入自然更是远远低于这个数字，这样，便能大致的估算投资额度了。当然，具体还需要专业团队过来，这种估算方法误差较大。

“银行这边的压力是大头，整个碧桂苑项目，杨玉强他们自由资金量其实不大，大部分是从银行套出来投入进去建设的，别的不说，单单银行那边，杨玉强他们便有四千万左右的贷款，我们今天也见到了，银行天天在碧桂苑这边催款。”刘洵说着转向高卫，“卫哥，银行这边就靠你了。”

高卫苦笑一声，“你小子倒是精明，把我的底细摸了个清楚，你怎么知道我在银行这边能使得上力气？”

刘洵嘿嘿笑着不说话，他虽然没有刻意问过周培东关于高卫、连浩天、成渝以及江雪妩四人家中的背景，不过刘洵早有猜测了。

江雪妩大魔女背景显然在军方，无论是那辆总参a3开头号段的军牌车，还是江大魔女小时候能拿出真枪来吓唬高卫，无不说明她军方的背景，再加上国际刑警组织，也不是一般人能够随随便便进去的。总参里边，姓江的大佬，刘洵闭着眼睛都能想出来是谁，刘洵之前倒是没想到江大魔女会是那样一个显赫家族出身，对成渝却是不大知晓。

至于知道高卫能在银行使上力气，这个可不是刘洵猜到的，而是周培东暗示他的，高家的背景，刘洵多少也能猜到一些，不过那和银行可不沾边，高卫能在东海这边的银行说实话，乃是另外的关系。

“也不需要卫哥多做什么，我们又不需要重新到银行贷款，只是现在银行的那四千万，只要让他们能缓缓，稍微缓个半年就没问题了，到时候咱们就不需要为资金发愁了。”

高卫微微皱着眉头想了想，“银行我倒是可以出面，不过半年或许有些困难了，四千万也不是小数目，不过若是三个月的话，这个我出面便可以，这个面子，银行总是要给我的。”

刘洵微微笑了笑，“有三个月的缓冲期也差不多，总比现在天天追债强，银行只要看到碧桂苑销售情况好转，也未必需要我们立马就有归还的能力，只需要我们又潜力就成，到时候他们怕是巴不得把贷款送上门来。不过若是只有三个月的话，那我们就需要精打细算了，卫哥只管尽力就行。”

刘洵说完又把脸转向连浩天，高卫能够解决了银行的问题，不过有些东西可需要靠连浩天才行，这也是周培东之前要拉上连浩天来的原因。

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第一百零六章零息融资的构想